政府指導價范圍變窄了

《辦法》規定，物業服務收費根據物業的性質和服務內容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

其中，普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價。

非住宅、別墅(包括獨棟、雙拼、聯排等)等非普通住宅、已成立業主大會的普通住宅小區物業服務收費；物業服務企業為滿足部分業主(物業使用人)需要或接受業主(物業使用人)委托開展的特約服務收費；車輛停放服務費等均實行市場調節價。

解讀：在老政策中，政府指導價的范圍更廣：住宅小區物業服務收費中的物業綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。

非住宅的物業服務費、別墅(含獨棟、雙拼、聯排、疊加)和實行酬金制的住宅小區的物業綜合服務費、物業服務企業接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節價。

業內人士表示，如今業主對物業服務的需求也越來越多元化，物業費更多實行市場定價，是適應當下物業行業的發展變化，也是鼓勵業主與物業雙方重視協商、實踐契約精神。

停車服務費概念更明晰了

《辦法》對車輛停放服務費有明確規定：

物業管理區域內的停車服務收費包括車位服務費和場地使用費。其中專有車位(庫)，應交納車位服務費；車位租用使用人應當交納車位服務費和場地使用費。

解讀：在老辦法中，停車服務費并未明確“車位服務費”和“場地使用費”兩個概念。這容易引發矛盾：物業收了停車服務費，車輛發生受損、被盜等情況就找物業企業；而物業企業認為其只是收取的場地服務費，并不負責車輛的情況。此次《辦法》對這一概念更加細化，雙方在合同中共同約定，有利于減少業主與物業之間關于停車服務的“扯皮”。

外來車輛停放不再被排斥了

對于外來車輛停放問題，此次《辦法》進行了修訂：合肥市鼓勵有條件的住宅小區接受其他外來車輛停放，并按規定履行有關程序。具體停放時段、免費時間、收費標準、收費方式等由物業公司與業主協商約定，并在車輛進出口顯著位置進行公示。

物業公司對進入小區內執行公務以及為業主(物業使用人)提供救護的臨時挺煩該車輛免收停車費；對配送、維修、安裝、裝潢、郵遞等服務的臨時停放車輛提供便利，在一定時限內免收停車費。

解讀：這也是相比老辦法的一大變化之一，也是考慮到現實情況。如今停車位資源緊缺，停車難的問題日益突出，鼓勵有條件的小區，在滿足本居住區停車需求的前提下，允許外來車輛停放，比如可以利用錯時停車進行有償服務等。不過這關鍵要征得廣大業主同意，且
收益要用于小區建設及業主。
 

物業服務收費管理若干政策解釋
 

一、《合肥市物業收費實施辦法》（合發改服價〔2019〕1080號）以下簡稱《辦法》

二、《關于調整合肥市區普通住宅小區前期物業公共服務費標準的通知》（合發改服價〔2019〕1081號）以下簡稱《通知》

1、物業服務收費的價格管理形式是如何確定的？

答：根據《安徽省定價目錄》（皖價法〔2018〕17號）規定：普通住宅小區前期物業公共服務定價形式屬于政府指導價。

2、物業服務收費的定價形式？

《辦法》第五條：物業服務收費根據物業的性質和服務內容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價。

非住宅、別墅（包括獨棟、雙拼、聯排等）等非普通住宅、已成立業主大會的普通住宅小區物業服務收費；物業服務企業為滿足部分業主（物業使用人）需要或接受業主（物業使用人）委托開展的特約服務收費；車輛停放服務費等均實行市場調節價。

實行市場調節價的物業服務收費標準，通過物業服務合同約定。

3、物業公共服務費的構成？

《辦法》第七條：物業公共服務費由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、辦公費用、固定資產折舊、合理利潤、法定稅費以及經全體業主或者業主大會同意的其它費用組成。

物業共用部位共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支的，不得計入物業服務成本或物業服務費支出。

4、普通住宅物業公共服務費采取的形式？

普通住宅物業公共服務費可采取包干制或酬金制。

《辦法》第十條：普通住宅前期物業公共服務費采取包干制形式。業主大會成立后可以采取包干制或者酬金制形式，具體物業公共服務收費形式由物業服務合同約定。

包干制是指由業主或物業使用人向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈利或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。

5、物業公共服務收費面積怎計算？

《辦法》第十二條：物業公共服務費按照房屋不動產權證書登記的建筑面積計算；尚未登記的，暫按購房合同記載的建筑面積計算。

6、普通住宅小區前期物業公共服務費是否“實行一費制”？

實行一費制。

《辦法》第二十二條：普通住宅小區前期物業公共服務費中包含的共用部位、共用設施設備產生的供水、供電等公共能耗費，物業服務企業不得另向業主分攤。

二次供水未移交給供水部門的供水設備，其增壓水泵運行費用可據實分攤收取，分攤情況應在物業管理區域內顯著位置向業主公示，接受監督。

7、物業公司為業主提供特約服務如何收費？

《辦法》第二十四條：物業服務企業可以按照與業主（物業使用人）的約定，提供特約服務并收取相應的費用。物業服務企業為業主（物業使用人）提供特約服務時，雙方應本著平等自愿的原則，不得強行簽訂服務協議、強行收費。

8、保障性住房物業公共服務收費政策？

《辦法》第三十三條：保障性住房按照普通住宅物業服務收費政策執行，對于保障對象的具體補貼政策，依據有關規定執行。

未選聘物業服務企業提供物業服務的普通住宅小區、單位宿舍和業主自治的住宅小區的物業收費管理，可參照本辦法，并在物業所在街道辦事處（鄉、鎮）的指導下執行。

9、普通住宅小區停車服務收費政策？

《辦法》第十七條：新建普通住宅小區停車服務收費標準，在前期物業服務合同中約定；非新建且未成立業主大會的普通住宅小區停車服務收費標準繼續執行前期物業服務合同約定，合同到期后，如需調整收費標準，需經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意，由物業服務企業或停車服務企業與業主協商確定。

10、普通住宅小區對外來車輛停放收費政策？

《辦法》第十八條：鼓勵有條件的住宅小區接受其它外來車輛停放，并按規定履行有關程序。具體停放時段、免費時間、收費標準、收費方式等由物業服務企業與業主協商約定，并在車輛進出口顯著位置進行公示。

物業服務企業對于進入物業管理區域內執行公務以及為業主（物業使用人）提供救護的臨時停放車輛免收停車費；對配送、維修、安裝、裝潢、郵遞等服務的臨時停放車輛提供便利，在一定時限內免收停車費。

11、調整后合肥市普通住宅小區前期物業公共服務收費標準是多少？

《通知》第一條：普通住宅小區前期物業公共服務費標準實行政府指導價管理，根據物業類型和物業服務等級制定基準收費標準，上下浮動不超過20%。各等級基準收費標準分別為：有電梯的住宅甲級1.7元/m²·月、乙級1.5元/m²·月、丙級1.3元/m²·月、丁級1.1元/m²·月；無電梯的住宅甲級1.2元/m²·月、乙級1.0元/m²·月、丙級0.8元/m²·月、丁級0.6元/m²·月。

12、新《辦法》、《通知》出臺后老小區的物業公共服務費怎樣調整？

《通知》第三條：本通知下發前已簽訂前期物業服務合同的普通住宅小區前期物業服務收費標準仍按原合同約定執行，如需調整，需經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。

13、現行我市普通住宅前期物業公共服務收費標準與周邊城市比較屬中等偏下水平。

例如：南京（2017年制定），共分5等級收費標準分別為，無電梯：1.3-1.7、1-1.3、0.7-1、0.5-0.7和0.5以內元/㎡˙月；有電梯：2.1-2.6、1.6-2.1、1.2-1.6、0.9-1.2和0.9以內元/㎡˙月，最高限價為2.60元/㎡˙月；

杭州（2017年制定），甲乙丙丁收費標準分別為，無電梯： 1.8、1.3、0.95和0.75元/㎡˙月，有電梯：2.2、1.7、1.25和0.95元/㎡˙月，可上下浮25%，最高限價為2.75元/㎡˙月；

武漢（2017年制定），共分5等級收費標準分別為,無電梯0.5～2.5元/㎡˙月，有電梯1.0～3.0元/㎡˙月，可上浮20%，下浮不限，最高限價為3.60元/㎡˙月；

鄭州（2014年制定），共分5等級收費標準分別為，無電梯0.2～0.7元/㎡˙月；有電梯0.73～1.73元/㎡˙月，可上浮10%，下浮不限，最高限價為1.90元/㎡˙月。

原始文件 合肥市物業服務收費實施辦法