張雄偉：地王頻出 或引發(fā)短期土地新政干涉

截至2013年5月底，“國(guó)五條”細(xì)則政策已出臺(tái)3個(gè)月，在閱歷了短暫的沉寂期后，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)浮現(xiàn)逐步升溫態(tài)勢(shì)，政府集中推地和優(yōu)質(zhì)地塊批量入市激發(fā)了開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)岢溃�交易量穩(wěn)步回升。1-5月，全國(guó)10重點(diǎn)城市中7個(gè)城市住宅用地供求量同比增長(zhǎng)，其中漲幅比例最大。
數(shù)據(jù)顯示，1-5月，10重點(diǎn)城市中除重慶、武漢外住宅用地累積供應(yīng)量均超從前年同期，同比漲幅最高的3個(gè)城市為、北京和上海，漲幅分辨為1351%、851%和126%，重慶、北京和天津分離以480萬(wàn)平方米、292萬(wàn)平方米和289萬(wàn)平方米的累積成交量排名前三位。
從“國(guó)五條”細(xì)則落地之后全領(lǐng)土地市場(chǎng)表示來(lái)看，2013年5月以來(lái)，中領(lǐng)土地市場(chǎng)連續(xù)升溫，高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)、多地“地王”紀(jì)錄屢被刷新。土地市場(chǎng)由去年。投資商鋪縱觀眼下的投資市場(chǎng),黃金降價(jià)了,股票風(fēng)險(xiǎn)大,由于不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低,人們將投資轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn), 投資商鋪成為許多人的選擇。下半年以來(lái)的溢價(jià)率表現(xiàn)較高轉(zhuǎn)為樓板價(jià)的實(shí)際上漲。
如5月9日，上海浦東新區(qū)世博會(huì)地域拍賣的其中兩個(gè)地塊，樓面單價(jià)接連刷新該市年內(nèi)單價(jià)“地王”。其中一塊甚至以超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的價(jià)錢創(chuàng)下上海三年以來(lái)的樓面地價(jià)新高。廣州本月亦是一連拍出三個(gè)“地王”，其中海珠區(qū)一臨江地塊樓面地價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米，刷新白云區(qū)月初剛出生的“新地王”紀(jì)錄。5月3日，金融生態(tài)區(qū)的一商住地塊，以35.79億元的總價(jià)，刷新2012年的最高紀(jì)錄。2013年5月29日，滬總價(jià)地王刷新，北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)46億奪長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘j1a-04、16/2丘j1b-01地塊，溢價(jià)57%，樓板價(jià)每平方29229元。
無(wú)論以何種方法讓土地市場(chǎng)涌現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”景象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)面剛回暖的市場(chǎng)環(huán)境下，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事件。土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，假如當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向呈現(xiàn)偏差，調(diào)控效果功虧一簣，這或?qū)��?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”寬松為主的時(shí)代轉(zhuǎn)為再度“階段性”收緊。
5月27日，已經(jīng)取得7個(gè)報(bào)價(jià)、原規(guī)劃將于28日成交的北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同住宅用地“準(zhǔn)地王”被緊迫叫停也許就是政府政策干涉的表現(xiàn)之一。但是，后續(xù)土地市場(chǎng)如何來(lái)走，在“炒地價(jià)”與“控房?jī)r(jià)”之間，政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行均衡，都是值得咱們思考的問(wèn)題。
在這個(gè)階段，北京傳言要“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”，廣州已經(jīng)是限地價(jià)拼配建保障房，上海跟其余土地市場(chǎng)絕對(duì)較熱的城市近期或者也有可能出臺(tái)土地新政，調(diào)控絕對(duì)開(kāi)端高企的土地價(jià)錢。
只管臨時(shí)不據(jù)說(shuō)上海和其余城市會(huì)出臺(tái)土地新政的新聞，然而，此前上海在出讓土地的時(shí)候，有的地塊自身就有配建5%保障房的請(qǐng)求，上海或其他城市極有可能從新器重土地政策中“配建”對(duì)于土地市場(chǎng)調(diào)控的作用。
那么，這些土地新政對(duì)土地市場(chǎng)會(huì)有哪些影響？
依據(jù)教訓(xùn)來(lái)看，假如出臺(tái)配建等方面的土地新政，預(yù)計(jì)也只是短期內(nèi)政策，也不會(huì)所有的地塊都這么履。商鋪如何投資在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來(lái)較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，借助多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，談?wù)勔恍┬牡茫�希望�?duì)大家的投資有所幫助。行，只是部分區(qū)域個(gè)別地塊來(lái)履行。如果這些地塊輕易引起市場(chǎng)炒作，那么就有可能應(yīng)用這樣的方法短期內(nèi)給土地市場(chǎng)降溫。
然而，要從基本上緩解地價(jià)上漲。上海商鋪投資如果說(shuō)資金不多、沒(méi)有太多經(jīng)驗(yàn)的投資者來(lái)說(shuō)，選擇商鋪投資會(huì)更具優(yōu)勢(shì)。的景象，還必需千方百計(jì)增添土地供給。以上海為例，固然近兩個(gè)月的土地市場(chǎng)供應(yīng)量跟成交量看上去比擬大，成交也很活潑，但很大比重是商辦用地，宅地的比例并不大。而上海市2013年住房用地供應(yīng)打算面積是1000公頃，這個(gè)供給量實(shí)在并不高，和去年是持平的。
因而，對(duì)一線城市等土地資源供應(yīng)緩和的城市，應(yīng)加大城中村、棚戶區(qū)、市核心廠房等方面的改革力度，使這些閑置土地資源盡快盤活，以貯備更多的商品房用地；撤消經(jīng)適房，應(yīng)用現(xiàn)有經(jīng)適房用地、經(jīng)適房資源構(gòu)成市場(chǎng)供應(yīng)；從基本設(shè)施、配套等多方面增強(qiáng)對(duì)于郊區(qū)新城開(kāi)發(fā)建設(shè)力度的支撐，加大新城土地出讓力度，以緩解土地市場(chǎng)供應(yīng)緩和的問(wèn)題。